OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分隔空外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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